Cinco provincias concentran el 83% del crédito hipotecario: cómo queda Mendoza en el mapa nacional
Un informe de la ONG Tejido Urbano muestra que la expansión de créditos hipotecarios se concentra en las metrópolis y un grupo de provincias.
PorGabriela Valdés
7 de diciembre de 2025 - 11:44
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Mendoza se ubica entre las cinco jurisdicciones que concentran la mayor parte del crédito hipotecario en Argentina. Según un informe de la ONG Tejido Urbano, entre enero y septiembre de 2025 la provincia explicó el 4,66% de las hipotecas otorgadas a personas humanas en todo el sistema financiero. Junto con Córdoba (9,27%) y Santa Fe (7,20%), conforma el bloque de la Región Centro, que en conjunto aporta más del 21% de las operaciones y se consolida como el segundo polo geográfico del financiamiento hipotecario UVA. El documento destaca que este bloque está “vinculado a mercados consolidados, demanda sostenida de vivienda y banca pública provincial con líneas activas”.
El estudio revela que el mercado está fuertemente concentrado en Buenos Aires y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que suman más del 62% de las hipotecas originadas en lo que va del año. En total, cinco jurisdicciones —Buenos Aires, CABA, Córdoba, Santa Fe y Mendoza— concentran el 83% de los créditos. “En otras palabras, 4 de cada 5 créditos se originan en espacios metropolitanos y corredores urbanos consolidados”, señala el informe.
La ONG subraya que esta concentración no es nueva: “Dato no menor es que se sostiene la dinámica metropolitana: en 2024 CABA + PBA concentraban el 64,5% de las altas y su participación en 2025 ronda el 62,5%”. En términos de participación, ganan peso Santa Fe, Chubut y Neuquén, aunque todavía en niveles menores.
Evolución del crédito
La dinámica muestra un crecimiento sostenido: de 2.466 hipotecas en enero se pasó a 4.746 en septiembre, con un pico de 5.125 en julio. Aunque agosto marcó una caída (4.252), el repunte de septiembre confirma que el crédito hipotecario UVA recuperó tracción y casi duplicó su volumen mensual en nueve meses. “Esta trayectoria confirma que el crédito no sólo recuperó tracción, sino que casi duplicó su volumen mensual en nueve meses”, afirma el documento.
Sin embargo, la expansión no se tradujo en una diversificación territorial. “Aún en su mejor momento desde 2018, el ciclo continúa consolidándose en geografías de alta densidad urbana, mercados inmobiliarios profundos y hogares con mayor capacidad contributiva. No hubo, al cierre del tercer trimestre, señales de federalización del crédito”, advierte la ONG.
Para hacer el informe se aplicó una metodología de identificación de límite urbano basado en los usos del suelo aparentes a partir de la interpretación de imágenes satelitales provistas por Google Earth para los años 2018, 2023 y 2024.
El rol de los bancos
El Banco Nación fue el principal motor del ciclo, con más de un tercio de las hipotecas otorgadas en el país (12.342 créditos, 36,1%). El informe lo describe como un “liderazgo contundente”, y agrega: “El Banco Nación encabezó ampliamente la oferta de crédito, con 12.342 hipotecas y una participación del 36,1% del total nacional. Fue el principal motor del ciclo, con un crecimiento sostenido mes a mes y un salto muy marcado a partir de mayo”.
Dentro del sector público, el Banco Ciudad también tuvo protagonismo, con 2.390 hipotecas y un share del 7%. La banca privada de gran escala —Galicia, Santander y BBVA— acompañó el proceso con un aporte conjunto cercano al 33%. “Su performance refleja un rol importante, pero con menor agresividad que la banca pública”, señala el informe. Galicia registró un fuerte nivel de colocaciones en el primer semestre, pero con una desaceleración visible desde julio. Santander mantuvo un comportamiento más estable y BBVA mostró un recorrido mixto.
En contraste, los bancos provinciales -Mendoza no lo tiene desde que en 1999 el Banco Mendoza fue privatizado, fusionado y vaciado- y medianos mostraron un desempeño irregular y volúmenes modestos. El Banco Provincia de Buenos Aires (BAPRO) tuvo un desempeño marginal, con apenas el 1% del total. Bancor, el banco cordobés, sufrió un desplome marcado a partir de mayo, pasando de más de 200 hipotecas mensuales en el segundo trimestre a menos de 20 sobre el final del período. “Señal de un repliegue anticipado ante un entorno más restrictivo”, interpreta Tejido Urbano.
Más de la mitad de las entidades registraron colocaciones simbólicas o nulas, lo que confirma la concentración estructural del crédito UVA y la escasa capilaridad institucional del instrumento. “Bancos locales, entidades financieras menores y corporativos tuvieron participaciones por debajo del 1%, sin capacidad de incidencia sobre la dinámica general del mercado”, resume el informe.
Altas hipotecarias mensuales por jurisdicción en 2025, según Tejido Urbano:
creditos mensuales
Un balance institucional
El documento sintetiza cuatro claves del proceso:
Fuerte concentración institucional. Cinco entidades (Nación, Galicia, Santander, BBVA y Ciudad) explican más del 75% de todas las hipotecas originadas en 2025.
Protagonismo excluyente de la banca pública nacional. Como impulsor, mitigador de riesgo y motor de acceso, el Banco Nación ordenó el ciclo hipotecario.
Comportamiento divergente entre privados grandes y medianos. Galicia, Santander y BBVA acompañaron el proceso con fuerza relativa, mientras que los bancos medianos y provinciales mostraron desaceleración, disparidad y respuestas más conservadoras frente a la incertidumbre.
Señales tempranas del ajuste. La caída de colocaciones en algunas entidades desde julio, sumada a los cambios de tasas tras las elecciones, anticipa un escenario más selectivo hacia fin de año.
Desafíos pendientes
El informe concluye que, aunque el crédito hipotecario UVA volvió a ganar escala en 2025, lo hizo reproduciendo las asimetrías territoriales ya conocidas. “Su consolidación como herramienta metropolitana plantea un desafío político y de diseño para los próximos años: ampliar la capilaridad, diversificar el fondeo y reducir las barreras de acceso en territorios con estructuras de ingreso más frágiles y menor presencia de banca especializada”, advierte Tejido Urbano.
